买房与租房不能人为割裂

张伟

“年入几十万，我为何宁租房不买房？”这是房产博客某天的头条。头条不是一个人在战斗，下面紧接着是一群人的论战。论战双方来自两个阵营，租房派与买房派。类似这种争论笔者在前年即曾参与，如果不嫌贫的话，后年仍然有机会。虽然是这种常说常新的话题，不过在今天这个节骨眼上再说一次，倒是别有一番滋味

         从争论的情况看，前几年买房派似乎占优，而今番则租房派显然嗓门更大。这里原因其实很复杂。前年那阵子大家也说房价高，但看涨的心理很强势，涨价的空间比较容易判断；现在房价更高，涨幅之快显然超过了很多看涨派的预期，对于下一轮行情，大多不敢轻易判断。同时，房价涨得太快，逼得很多人不得不退出买房大军，这也是买房派声势削弱的原因之一。还有一种原因，买房派招骂，网骂逼得一部分笔杆子三缄其口。与此相反，租房派不仅在网络上有“群众基础”，更是得到了部分官员的支持，一些官员在媒体上发布言论，呼吁大家租房，呼吁政府发展租房市场。在这种情况之下，租房似乎正在成为房产频道的主流声音。

       在这两种声音的金铁交鸣之中，房地产市场俨然被割裂为买房与租房两个市场。在对这两个市场进行了基本的判断之后，由此产生了两种不同的政策取向。买房市场给人的感觉似乎就是一帮投机者在哄抬房价，因此，要想法设法加以限制，比如：提高首付、对二手房转让收税、限制购买第二套住房等等，似乎买房的人越少越好。租房市场则是另一番景象，虽然并未见实质的政策出台，但从上到下，从民间到政府，显然都在呼吁和扶植。对于租房市场，的确需要大力支持。这种支持不能仅仅是口头上的，更是需要体现在政策上。需要从政策层面保护租房者的利益，使租房成为稳定的居住来源。比如借鉴加拿大的做法，没有特殊原因，房东必须续租给租房者，而且在房客不变的情况下，房租最多每年涨幅3%。这样才能使租房获得真正的安全感。但是租房市场毕竟是二级市场，没有一级市场的发展，不可能有二级市场的繁荣。遗憾的是，我们对于一级市场的限制政策，在一定程度上与我们发展租房等二级市场的初衷相背离。典型是近期的“房贷新政”。

       在9月27日发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，对“第二套住房”明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。这一要求对于防范银行的金融风险十分有利，在美国次贷危机未平的情况下，这种防范措施的出台有很强的逻辑性。同时，这类政策都在对居民购买多套房进行抑制。从资源占有和社会收入调节两个发明来看，对第二套以上住房的抑制也很有必要。但是，对第二套以上房屋购买的限制或抑制也能带来一个副作用，即租房市场的发展受到限制。这是很显然的道理，用于出租的房屋一般都是自己的第二套住房，“二房”的减少等于直接减少了出租房源，从而导致租房市场的供应紧张和房租价格的上涨。

       一直以来，北京的房租价格上涨幅度一直大大小于房价上涨幅度，因此才有所谓“住宅租金投资回报率过低”的说法。但实际上，近两三个月以来，北京市场的房租价格有了一个小幅的跃升，笔者估计，这应该有两种原因：

第一，需求增加。这包括租房住的增加了，这里显然有包括新浪的专题之类的媒体呼吁的功劳，同时也拜房价过高之赐，买不起房的人增加，从而转向租房。
第二，供应减少。今年以来，宏观调控趋严，购买第二套房实际上早就很难贷到30%的款，一些城市甚至已经停止了对此类购买行为的贷款。同时，二手房买卖的限制也越来越多，购买行为减少，从而导致可用于租房的房源减少。显然，这对于房屋租赁市场的发展是不利的“每个人都是一座大陆的一片，是大地的一部分。如果一小块泥土被海卷走，欧洲就是少了一点……”租房与买房同为房地产市场的一部分，如果买房的少了，尤其是买第二套住房的人少了一块，那么租房市场就少了一点，对于“二房”，我们也不能视为洪水猛兽一棍子打死，更不能把住房市场人为地割裂，顾此失彼。

[ 本帖最后由 张伟 于 2007-11-1 16:04 编辑 ]